대전 집 값 상승의 비밀 - 대전 목련 아파트

최근에 대전 집값이 무섭게 오르고 있는데요

저 역시도 대전에서 거주하기 때문에 이사를 계획했으나, 집값이 생각보다 비싸서 보류하고 있는 상태예요

아파트 분양을 받으려고 해도 이전보다 가격대가 많이 올라간 상태더라고요

한국감정원이 발표한 주택가격 동향을 보면

대전 집값은 전월 대비 1.22% 올랐어요

전국 광역시 중 상승률이 1%를 넘은 유일한 지역이라고해요

2016년 후반부터 오르기 시작해서 지난해 말부터 가파르게 올랐어요

특히, 서구 둔산동 크로바아파트 전용면적 164㎡ 매물은 지난달 15억원에 실거래가 이뤄지기도 했다네요

헉~15억? 잘못된 기사가 아닌지 몇 번이나 봤네요~

석 달 만에 5억원이 오른거예요

지은지 26년 된 목련아파트 134㎡가 올 초보다 2억원오르는 현상도 발생했어요

한 신문사에서 부동산관련 조사를 해봤다고 하는데요

소문만 무성했던 외지인들의 집단 매집 실체는 분명했고요

기존 소유자들은 외지인들의 매집에 호가를 올렸고, 추격 매수자가 뒤따르며 고공행진이 이어지는 집값 상승의 패턴이

이어진 거예요

한 부동산 관계자의 말에서는

“그 사람들이 2~3년 전부터 진공청소기로 쫙 빨아들이듯 매물을 가져갔어요. 그들이 손댄 곳은 반드시 오르더라고요.”
공인중개사들은 지역 부동산의 이상 급등 현상을 설명하면서

공통적으로 외지인들의 매집 현상을 언급했어요

이들은 “외지인들이 물건을 싹쓸이하다시피 했다”고 말했어요

한 부동산업자는 “전국 각지에서 부동산 투자자들이 아예 전세버스를 대절해 와서 단체로 임장을 다니곤 했다”고 말했

어요
갭 투자자들의 거래를 직접 중개한 한 부동산업자는 “외지인들이 갭을 찾아서 이 단지 저 단지 돌아다녔다. 한 단지에서 1주일에 매물 50개 정도가 팔린 적도 있다”고 했어요

최근 2~3년 동안 이런 외지 투자자들의 모습은 대전 곳곳에서 목격되기도 했는데요

도안신도시 일대에는 더욱 말할 것 없죠~ 
목련아파트도 마찬가지라고해요

목련 1166가구 등기부등본상 2000~2015년 이뤄진 거래는 모두 1139건인데요

대전 외 거주지를 두고 있는 외지인 거래는 116건(10.2%)라고하네요

10건 중 9건은 내지인 거래였죠 그런데

2016년을 기점으로 바뀌었다고하네요

이때부터 외지인 매수 비중이 급격히 커졌고요

2016년부터 지난 10월까지 전체 거래량 334건 가운데 외지인 거래는 110건으로 32.9%까지 뛰었다고해요

매수자 3건 중 1건 비율이죠

한국감정원에 따르면 2015년 10%대였던 서구 외지인 주택 매매 비율은 2016년 1월에 20%를 넘었고,

지속적으로 증가하다 11월 31%가 되었어요

2016년 이후 목련을 사들였던 외지인 거주지는 수도권이 다른 지역에 비해 압도적으로 많았고요

서울에 주소를 둔 외지인 거래가 25건, 경기 외지인 거래가 20건,

대구(16건), 경북(10건), 충남(9건), 부산(8건), 세종(7건)이예요

외지인 평균연령은 45세

20, 30대가 33건, 40대가 44건의 물량을 사들였고요

30건은 50세 이상, 3건은 법인이 매수자였다고해요

국토교통부 실거래가 기록상 2017년 12월 목련 전용면적 117㎡(35평) 물량 매매가는 5억2000만원,

전세가는 4억8000만원으로 전세가율이 92%에 달해요 
이들 중 일부는 매물을 되팔아 이미 수익을 실현했고요

짧게는 56일, 길게는 928일 집을 전세로 돌리다가 팔았어요

평균 보유일수는 497일

차익은 적게는 1500만원에서 많게는 2억4000만원까지 났고요

평균 차익은 1억595만원이라고 해요

중개업자는 “상승기 초반에 들어온 외지인들은 비교적 물건을 빨리 정리해 ‘7000만원 떼기’를 한 뒤에 대전의 다른 지역이나 아예 다른 지방도시 부동산 쪽으로 이동했다”고 말했어요

외지인이 보유한 77건의 물건을 주택담보대출 한도 기준이 되는 KB부동산 시세(상한과 하한의 평균)대로 판다고 가정하면 실현 가능한 차익은 평균 1억9948만원이 되는 것이죠

목련 117㎡의 KB부동산 시세 평균가는 7억5550만원(지난 4일 기준)이지만,

현재 매물 호가는 9억원까지 나왔어요
“3억원에 사서 3억원에 전세를 놓으래요. 자기 돈 하나 투자 안 하고 그런 식으로 했어요. 그 사람들은 너무 재미있다고 하더라고요. 자기들이 들어가서 부동산 가격을 높이면 실수요자들이 탁 받는 구조가 어디에서든 통한다고. 그렇게 전국을 돌아다니는 게 재미있대요.” 외지 투자자들과 거래했다는 부동산 업자는 이렇게 전했다고해요

이 공인중개사는 “작전 주식과도 같다”고했어요

주가를 올려 개미 투자자들이 붙기 시작하면 빠지는 구조와 유사한 거죠

그는 “특정 단지를 정해 물건을 사들이면서 가격을 올려놓고, 결국 실수요자들이 그 가격을 받으면 털고 나간다”며

“투자자들이 많지도 않은 물건을 나오는 족족 잡아들였다. 집을 보지도 않고 전화로 바로 계약했다”고 말했어요

“어디서 흘러나오는 정보인지는 모르겠지만 정확하게 알고 온다. 그 사람들이 대전 부동산 업자들보다 한 수 위”라고 평가했어요

“되겠다는 분석을 하고 투자를 했겠지만, 동시에 이 사람들이 호재를 만들어내는 것이 아닌가 하는 생각이 든다”

대전 서구 둔산동의 한 공인중개사는 “저도 왜 가격이 오르는지를 몰랐다. 고개를 들어보니 이렇게 올라버렸다”고 말했어요

그러면서 ‘당했다’는 표현을 썼다.
외지인 시기별 1~3진 차례로 진입~

부동산 전문가들은 집값 상승 패턴에 주목

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “수요가 갑자기 늘거나 일부 물건이 비싼 가격에 거래되면 매물을 내놓은 사람들이 호가를 올리기 시작했고, 이때 가격이 오른다고 생각하는 사람들의 추격매수가 있었고,

이 현상이 반복되면서 집값은 더 상승하게 된다”고 했어요 

부동산 업자들은 이를 1, 2, 3진 하는 형태의 대열 매매라 불렀는데요

“특급 강사가 ‘여기 별 다섯 개입니다’라고 애기하면 거기 다녀온 사람들이 사고, 그 말을 건네 듣거나 이들의 매매 패턴을 분석한 2진 3진 그룹들이 계속 물밀 듯이 왔다.” 

 

목련에도 비슷한 패턴~

117㎡ 거래가격이 4억원 중후반대에 형성되던 시점에서 저평가된 부동산 투자가치에 가장 먼저 눈을 뜬 사람들이 1진으로 들어오고요

“보통 1진들이 먼저 투자하고, 그 소문을 들은 2~3진 투자자들이 뒤를 따르면서 집값을 올린다”

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은

이들에 대해 “모험적 투자자라고도 볼 수 있는데, 요즘은 옛날처럼 주먹구구식으로 하지 않고 굉장히 과학적인 분석기법을 사용해 투자처를 결정한다”고 설명했어요 
그리고 외지인 4명은 목련에만 2채씩을 구입, 3채와 4채를 구입한 외지인도 1명씩 있었다고해요

6명이 총 15채를 사들인 셈이죠

인근 세종 신도시 영향 등으로 그 이전 10년간 침체기를 겪었던 대전이 물망에 오르게 된 것이 또한 이유라고 해요 
외지인들은 대전 내 실수요자가 탄탄한 둔산동에 주목, 목련은 인근 크로바·한가람아파트와 함께 ‘크·목·한’으로 불린다고해요

“역세권이고, 학교·학원가가 가까워서 아이를 키우는 대전 내 실수요자들이 찾는 단지”로 유명하다고 해요

1진 외지인들이 나와 있던 물량을 매집한 이후 소문이 돌면

기존 주택 보유자들은 조금씩 호가를 높여 물건을 내놓고요

이때 물건이 나오기를 기다렸던 후속 외지인이 또다시 이를 매수~

 

이 과정이 반복되면서 집값은 우상향 곡선을 만들게 된거죠

1진 진입 기간 초반인 2016년 8월 4억원 초반대였던 목련 117㎡는

이듬해 초에 5억원에 실거래로 이어졌고요

 

정부의 8·2 부동산정책 발표를 전후로

부동산 투자자들이 규제를 피해 지방 부동산에 눈을 돌리기 시작한 시점이었다고해요

여러 스타강사들도 ‘지방에서는 대전을 주목하라’는 투자조언을 내놨다고해요

지난해 4월까지 이어진 외지인 매수세에 117㎡ 가격은 5억원을 뚫었고,

2018년 4월 5억7000만원까지 찍었어요

 
외지인 3진 그룹은 정부가 9·13 대책을 발표하기 직전인 지난해 8월부터 목련에 진입하였고,

이때 117㎡는 6억원대에 거래되기 시작했고요

 

외지인이 한번 몰려올 때마다 집값이 1억씩 올랐다고해요

내지인 추격전 가세하자 1년마다 1억씩 오른거죠

실제 2016년 이후 목련에 들어온 내지인 투자에서도 전세를 끼고 산 갭 투자 정황이 여러 건 나타났다고해요

매수자의 주소지와 일치하지 않는 매매가 154건

시점별로는 2016년과 2017년에 각각 39건이었다가 지난해 52건으로 늘었어요

 
한 2년쯤 계속 가격이 오르는 걸 보더니 지난해부터 투자하러 들어가는 사람들이 늘었다고해요

부동산 규제정책의 풍선효과와 침체된 산업경기 영향도 무시하기 어렵다고하네요

정부는 2017년 8월 8·2 부동산대책을 발표하면서 서울 전 지역과 대전 인근인 세종시 등을 투기과열지구로 묶어 규제를 시작했어요

주택담보대출 한도를 줄이고, 다주택자 양도소득세 중과 등 세 부담을 강화하는 내용이었는데요

서울이나 세종을 규제로 묶다보니 상대적으로 규제가 덜한 대전 같은 저평가 지역으로 자금이 이동하게 된 것 같다는 이야기가 많네요

과열로 높아진 집값은 실수요자에게는 부담이 가는데요

“투자자들이 올려놓은 집값의 마지막은 결국 그 집이 필요한 실수요자들이 잡을 수밖에 없다. 지나치게 오른 집값이 다시 조정기에 들어서게 되면 실수요자들이 그 부담을 다 떠안는 구조”라고 말했어요

지난달 5억원에 거래됐던 117㎡ 전세 호가는 이날 현재 6억원까지 뛰었는데요
부동산 전문가 **는 “어떤 부동산이든 적정가라는 게 있는 법이고, 그 적정가에서 멈춰야 한다. 그 판단을 못한 채 분위기에 휩쓸려 제일 마지막에 적정가보다 높은 가격에 집을 사들인 사람은 낮은 가격에 팔 수도 없고 그 집에 완전히 물려버리게 된다”고 했어요

한 부동산중개업자는 “올해 중반까지만 해도 가격은 꽤 올랐지만 그래도 그 가격이라도 치르고 들어오겠다는 실수요자들이 있었다. 그런데 거기서도 가격이 더 올라버리니까 실수요자들도 겁이 나서 들어오지 못하겠다고 혀를 내두른다”고 말했어요
둔산동의 한 공인중개사는 “제가 중개를 하면서도 마음이 아팠다. 투기세력들이 들어오면서 올라간 가격은 결국 마지막에 우리 대전 실거주자가 떠안아야 한다”

“이 사람들(투기세력)은 세금으로 두들겨봐야 번 돈 이내라서 무서워하지도 않더라”고 했어요

 

결국은 실수요자가 부담을 떠안는 형태가 되는군요

 

부동산에 대해서 공부를 많이 해야겠다는 생각이 드네요

주식이나 다른 투자나 부동산 투자나 거의 비슷한 패턴인 것 같네요

대전 집 값이 너무 터무니 없이 오른 것 같아서 의문이었는데

이번 기사내용을 통해서 어느정도 감을 잡을 수 있게 되었네요~

앞으로도 경제관련 이슈와 부동산관련 정보에 귀를 기울여야겠네요